Frais de notaire 2025 : Val-d'Oise (95) – Guide local
Le Val-d'Oise, carrefour de l'Île-de-France, séduit par ses
contrastes : villes nouvelles dynamiques, villages préservés, et
bassins d'emploi majeurs.
En 2025, les frais de notaire y oscillent entre
2,2% (neuf) et 7,39% (ancien), mais
leur impact varie fortement selon la commune et le type de bien. À
Enghien-les-Bains, les prix dépassent 5 000 €/m², tandis qu'à
Garges-lès-Gonesse ou Persan, ils restent plus accessibles.
Ce guide vous livre des astuces concrètes, des chiffres locaux et
des conseils pour optimiser votre achat immobilier dans le 95.
💡 4 astuces pour réduire vos frais de notaire dans le Val-d'Oise
Copropriété : lisez le dossier complet
À Argenteuil ou Cergy, les dossiers de copropriété volumineux (travaux, impayés) impliquent davantage de formalités. Anticipez les pièces à fournir pour éviter rallongements et frais additionnels.
Carrez : vérifiez surface et annexes
Une surface Carrez imprécise ou des annexes (balcon, cellier) mal qualifiées créent des écarts de prix et des formalités supplémentaires. Faites confirmer les métrés.
Garantie hypothécaire vs caution
Dans le 95, selon le prêt, une garantie hypothécaire peut générer des frais spécifiques (mainlevée, inscription). Comparez avec une caution d’organisme pour maîtriser le coût total.
Calendrier de signature réaliste
Entre Pontoise et Enghien, la charge des études peut rallonger les délais. Ajustez le calendrier (déménagement, fin de bail, taux de prêt) pour éviter surcoûts temporaires.
💰 Frais de notaire : comparatif 2025 par type de bien
| Type d'achat | Taux moyen | Frais pour 250 000 € |
|---|---|---|
| 🏡 Ancien (Argenteuil) | ≈ 7–8% | 13 200 € |
| 🏢 Neuf (Enghien-les-Bains) | ≈ 2–3% | 6 000 € |
🔎 À retenir : L'écart entre ancien et neuf peut dépasser 27 277 € sur un achat classique dans le 95. Les frais sont plus élevés dans les communes proches de Paris.
📊 Cas pratique : achat à Montmorency (ancien)
Simulation 2025
Astuce : En achetant dans le neuf à Montmorency, les frais seraient d'environ 8 800 € (soit 5 700 € d'économie).
📈 Marché immobilier Val-d'Oise : tendances 2024–2025
Prix : disparités fortes
De 2 000 €/m² à Pontoise à plus de 5 000 €/m² à Enghien. Hausse modérée (+2 % à +7 %) sur 12 mois.
Transactions
Marché actif à Argenteuil, ralentissement dans le Vexin. Sélectivité accrue des acheteurs.
Attractivité
Proximité Roissy-CDG, bassins d'emploi, espaces verts et patrimoine. Idéal familles et télétravailleurs.
Tension du marché
Tensions à Enghien, stabilité à Cergy, opportunités dans le nord du département.
Sources : DVF 2024, Notaires du 95, MeilleursAgents, INSEE. Analyse locale 2024.
📈 Marché immobilier Val-d'Oise 2024–2025
Évolution des prix
📈 Prix en hausse modérée (+3% à +8% sur 12 mois)
Volume de transactions
📊 Volume de ventes stable avec sélectivité accrue
Attractivité
⭐ Forte attractivité économique et démographique
Tension du marché
🟡 Marché équilibré avec tensions localisées
📊 Sources : DVF 2024, LPI-SeLoger, MeilleursAgents, Notaires de France, INSEE • Analyse basée sur les données publiques 2024
🏘️ Prix moyens par ville (2025)
Enghien-les-Bains
5 200 €/m²
Ville thermale
Argenteuil
2 950 €/m²
Sous-préfecture
Pontoise
2 100 €/m²
Préfecture
🏛️ Notaires et conseils locaux dans le Val-d'Oise
Études notariales à Enghien, Cergy et Pontoise
Enghien-les-Bains : Spécialistes des biens haut de
gamme et des successions complexes.
Cergy : Accompagnement primo-accédants, expertise
VEFA et logements familiaux.
Pontoise : Patrimoine ancien, ventes de maisons et
terrains.
Annuaire officiel : notaires.fr
Chiffres clés 2024
- Argenteuil : 3 mutations/mois, médiane : 2 950 €/m²
- Cergy : 2 ventes/mois, médiane : 2 800 €/m²
- Pontoise : 1 vente/mois, médiane : 2 100 €/m²
(Sources : DVF 2024, notaires.fr, MeilleursAgents)
💡 Conseil : Pour un achat sécurisé, privilégiez un notaire local connaissant les spécificités du secteur (urbanisme, servitudes, copropriétés anciennes).
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❓ Questions fréquentes sur le 95
Quels frais de notaire à Enghien, Argenteuil ou Cergy ?
De 4 % (neuf) à 7,39% (ancien), selon la commune et le type de bien. Voir le comparatif plus haut.
Comment obtenir une remise sur les émoluments ?
Certains notaires du Val-d'Oise accordent jusqu'à 10 % de remise sur la partie variable. Comparez les études et négociez !
Peut-on réduire les frais en valorisant le mobilier ?
Oui, en déduisant la valeur des meubles (cuisine, électroménager) de la base taxable. À faire mentionner dans l'acte.
Où trouver un notaire spécialisé dans le 95 ?
Consultez l'annuaire notaires.fr ou contactez une étude à Enghien, Cergy ou Pontoise selon votre projet.
🔎 Voir aussi
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💼 Tarifs Officiels 2024-2025 (Val-d'Oise)
Émoluments notariaux (tranches)
Source: Conseil Supérieur du Notariat
Droits d'enregistrement (Val-d'Oise)
Taux applicable au département: Val-d'Oise
Débours et formalités (Val-d'Oise)
⚠️ Hypothèses et Limitations
Ce simulateur est une estimation basée sur:
- Barèmes officiels 2024-2025 du Conseil Supérieur du Notariat
- Débours moyens (cadastre, conservation, formalités) pour le département
- Taux standard sans abattements ou particularités locales
- Immobilier à titre onéreux (achat classique)
⚠️ Écarts possibles:
- Les débours réels varient selon le dossier (géomètre, copies supplémentaires, etc.)
- Certains départements appliquent des taux ou abattements particuliers
- Les droits de mutation peuvent différer (ex: zones d'aménagement du territoire)
- Cas spéciaux non couverts (VEFA, SCI, démembrement, etc.)
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📚 Sources et références officielles
- • Frais de notaire (définition et barème) : service-public.fr
- • Simulateur frais de notaire : service-public.fr (simulateur)
- • Émoluments notariaux : Conseil Supérieur du Notariat
- • Données DVF 2024 (Demande de Valeurs Foncières) : data.gouv.fr