Lorsque vous vendez un bien immobilier, vous pouvez dégager une plus-value. Cette plus-value est imposable en France selon le Code Général des Impôts (CGI). Le calcul dépend de la durée de détention et du type de bien. Voici comment procéder.
Définition et formule de base
La plus-value est la différence entre le prix de vente et le prix d'achat, ajusté des frais et travaux.
Plus-value brute = Prix de vente - (Prix d'achat + Frais de transaction + Travaux)
Éléments déductibles du prix d'achat
- Frais d'acquisition : Frais de notaire, honoraires agent immobilier
- Travaux d'amélioration : Rénovation, extension, changement fenêtres (avec factures justificatives)
- Forfait travaux : 15% du prix d'acquisition si détention > 5 ans (sans factures)
- Charges de copropriété impayées : Supportées à l'achat
Abattements progressifs (CGI L.112-4)
Le taux d'abattement dépend de la durée de détention du bien. Ces abattements s'appliquent à la plus-value brute.
| Durée de détention | Abattement |
|---|---|
| < 6 mois | 0% (plus-value imposée intégralement) |
| 6 mois à 1 an | 6% |
| 1 an à 2 ans | 12% |
| 2 ans à 5 ans | 30% |
| À partir de 6 ans | 6% par année supplémentaire |
| À partir de 22 ans | 100% (exonération totale) |
Calcul complet étape par étape
Exemple détaillé
Situation : Vente maison après 8 ans de détention
- Prix de vente : 450 000 €
- Prix d'achat : 300 000 €
- Frais de notaire à l'achat : 22 500 €
- Travaux justifiés (10 ans) : 50 000 €
- Coût d'achat total : 300 000 + 22 500 + 50 000 = 372 500 €
- Plus-value brute : 450 000 - 372 500 = 77 500 €
- Durée détention : 8 ans = 6 ans + 2 ans suppl. = 30% + (2 × 6%) = 42% d'abattement
- Plus-value après abattement : 77 500 × (1 - 0,42) = 44 950 €
- Taux IR marginal : 45% (tranche haute)
- Impôt IR : 44 950 × 45% = 20 227,50 €
- Prélèvements sociaux (17,2%) : 77 500 × 17,2% = 13 330 €
- Total impôt et charges : 20 227,50 + 13 330 = 33 557,50 €
Exonérations complètes (CGI L.112-4-I)
Certaines ventes sont totalement exonérées d'impôt sur la plus-value :
- Résidence principale : Exonération totale (aucun impôt sur la plus-value)
- Terrains nus détention > 30 ans : Exonération complète
- Vente suite à sinistre : Exonération si réinvestissement immédiat
- Petits propriétaires : 0 € d'impôt si plus-value < 15 000 € (zone rurale)
Réductions et aménagements
- Investisseurs locatifs (Pinel) : Exonération progressive si location > 6 ans
- Zone rurale : Abattements majorés de 25% à 50%
- Décès du propriétaire : Exonération en ligne directe (succession)
- Donation à enfants : Régime spécial si donation avant vente
Éléments à retenir
- La résidence principale est exonérée : pas d'impôt
- Au-delà de 22 ans de détention : exonération totale
- Les travaux justifiés réduisent la plus-value imposable
- Prélèvements sociaux (17,2%) s'ajoutent toujours à l'impôt IR
Sources officielles
- Legifrance.gouv.fr : CGI L.112-1 (plus-values immobilières)
- Impots.gouv.fr : Déclaration et calcul de plus-value
- Service-public.fr : Imposition de la plus-value immobilière
- data.gouv.fr - DVF (Demandes de Valeurs Foncières)
Dernière mise à jour : Janvier 2026 (DGFIP & Legifrance.gouv.fr - Code Général des Impôts)
🧮 calculez votre plus-value immobilière
utilisez notre simulateur gratuit pour connaître exactement le montant de votre plus-value et les impôts à payer.
Accéder au calculateur →